Sempre più persone si stanno interessando, attirati dalla possibilità di risparmio, all’opportunità di acquistare un immobile all’asta.

Occorre però avvicinarsi nel settore delle aste giudiziarie preferibilmente informandosi in modo preciso .

In pochi infatti sono a conoscenza che la Legge affronta l’ingresso di un nuovo partecipante nella posizione che il precedente proprietario aveva nel condominio all’art. 63, 2° comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile (d.a.c.c.), prevedendo un limite rigoroso agli oneri che possono essergli trasferiti. La norma citata, infatti, stabilisce che colui che subentra nei diritti di un condomino, è obbligato, unitamente al precedente proprietario, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente.

Questa previsione di legge si presta ad una serie di ragionamenti, con particolare riferimento all’aggiudicazione degli immobili a seguito di asta giudiziaria:

1.

SU CHI INCOMBE L’OBBLIGAZIONE PER I CONTRIBUTI NON VERSATI

L’art. 63, 2° comma, d.a.c.c., non distingue, al fine di addebitare i contributi ancora dovuti, a quale titolo il nuovo proprietario subentri al posto del vecchio. Dal punto di vista soggettivo, la norma si limita ad affermare: “Chi subentra nei diritti di un condomino…” e ciò ha permesso alla dottrina ed alla giurisprudenza di stabilire che anche l’aggiudicatario di un immobile a seguito di asta bandita in sede giudiziaria è uno dei soggetti cui la regola si applica, a prescindere dal fatto che il condominio, in persona del suo amministratore, abbia spiegato o meno intervento nel processo esecutivo che ha dato luogo all’asta. In altre parole l’aggiudicatario non può sottrarsi all’obbligazione dei contributi condominiali dovuti per l’anno in corso alla data del decreto di trasferimento e per quello precedente adducendo che, l’amministratore non risulta essere intervenuto nell’esecuzione riguardante l’immobile aggiudicato, cosicché non poteva conoscere l’ammontare dell’obbligazione cui viene chiamato.

2.

OGGETTO E PERIODO DELL’OBBLIGAZIONE

L’obbligo cui si riferisce l’art. 63 d.a.c.c. riguarda i contributi dovuti per l’anno in corso e per quello precedente. Non vengono distinti i contributi di natura ordinaria rispetto a quelli di natura straordinaria, oppure quelli dovuti per la manutenzione dell’immobile e quelli dovuti per le innovazioni, cosicché ogni discussione su tali argomenti non approderebbe a nulla.

L’art. 63 d.a.c.c. stabilisce l’onere per il subentrante di farsi carico dei contributi dovuti per l’anno in corso al momento del subentro e per l’anno precedente. E’ stato fatto osservare che il richiamo che la legge fa all’ ”anno” deve intendersi riferito all’anno di gestione ovvero di esercizio condominiale, non all’anno solare.

3.

LA SOLIDARIETÀ

La possibilità di addebito dei contributi condominiali non versati sia all’aggiudicatario, quale nuovo proprietario, che al debitore che ha subito l’esecuzione, quale vecchio proprietario, si definisce, nel lessico giuridico, con il termine di “solidarietà”. Tale figura giuridica è disciplinata nel codice civile agli artt. 1292 e seguenti (segg.) c.c. e ricorre, dal lato passivo, quando più persone sono obbligate tutte alla medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità di quanto dovuto e l’adempimento da parte di uno degli obbligati libera gli altri. Tra le norme che disciplinano la solidarietà nelle obbligazioni vi è anche l’art. 1299 c.c. il quale prevede che il debitore in solido che ha pagato l’intero debito può farsi rimborsare dagli altri debitori quanto da questi dovuto. Nel caso che stiamo trattando, l’aggiudicatario, tenuto, per l’art. 63 d.a.c.c. a corrispondere al condominio i contributi per l’anno in corso alla data del decreto di trasferimento e per l’anno precedente, avrebbe diritto a chiedere al debitore di rimborsargli tali oneri relativi al periodo in cui l’immobile pignorato era ancora nel suo possesso, ma è agevole comprendere che l’esito di tale regresso non sarà quasi mai possibile.